Choisir un bail rural à long terme

Le bail rural de 9 ans ou bail rural à long terme, quelles différences ?

Le bail rural à long terme, au même titre que le bail rural de 9 ans, est soumis à un ensemble de règles que l’on appelle le statut du fermage. Cependant, les différents types de baux ruraux à long terme se caractérisent par un ensemble de règles spécifiques qui concernent leur durée, leur renouvellement, le montant du fermage (loyer), et leurs avantages fiscaux.

Ce type de contrat est idéal pour les agriculteurs recherchant une stabilité d’exploitation et pour les propriétaires souhaitant optimiser la gestion de leur patrimoine foncier.

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Quels sont les différents types de baux à long terme ?

Le Code rural propose une gamme de baux ruraux à long terme adaptés aux besoins de certains propriétaires fonciers (bailleurs) et de certains agriculteurs (preneurs). Ces baux offrent des particularités en matière de durée, de renouvellement, de cession et de fermage (loyer), tout en restant soumis au statut du fermage.

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Le bail de 18 ans ou plus

Bien qu’il soit soumis au statut du fermage, cette option dispose des règles spécifiques, parmi lesquelles :

Durée et renouvellement : le bail a une durée minimale de 18 ans. Il est automatiquement renouvelé pour des périodes de 9 ans. Chaque renouvellement constitue un nouveau contrat, qui reste soumis aux conditions du bail initial.
Calcul du fermage : Les règles de calcul du montant du fermage (loyer) sont les mêmes que pour un bail rural classique. Cependant, des majorations particulières du prix peuvent s’appliquer pour le bail de 18 ans, à condition d’être prévues dans l’arrêté préfectoral.
Clause d’interdiction de la cession intrafamiliale : Le statut du fermage permet, sous certaines conditions, de transférer son bail à un membre de sa famille. Toutefois, un bail à long terme peut comprendre une clause empêchant le transfert du bail. En cas de décès du preneur, le bail peut également exclure le droit au renouvellement pour les héritiers.

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Le bail de 25 ans (ou bail à long préavis)

Les mêmes règles s’appliquent que pour le bail de 18 ou plus, sauf pour ce qui est de sa durée et de son renouvellement. D’une durée de minimale de 25 ans, sa reconduction dépend de la présence d’une clause de tacite reconduction dans le bail :

Absence de la clause de tacite reconduction : Le bail prend fin une fois arrivé à son terme.
Présence de la clause de tacite reconduction : Une fois arrivé à son terme, le bail est automatiquement reconduit par période d’1 an.

Le bailleur ou le preneur peuvent mettre un terme aux reconductions du bail en adressant un congé à l'autre partie. Ce congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été notifié. Par exemple, pour une information délivrée par le bailleur durant la 25eme année du bail, il pourra récupérer son bien à la fin de la 29eme année.

Attention, en présence de clause de tacite de reconduction, le bail de 25 ans ne peut pas interdire au preneur le transfert du bail à un membre de sa famille comme pour le bail de 18 ans.

Le bail de carrière

Le bail de carrière est soumis aux mêmes dispositions que le bail de 18 ans ou plus, sauf pour ce qui concerne la durée, le renouvellement et le montant du fermage.

Durée et renouvellement : La durée du bail de carrière est au minimum de 25 ans. Le bail prendra fin, sans renouvellement possible, à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le locataire atteint l’âge de la retraite.
Calcul du fermage : Le montant est calculé de la même manière que pour un bail rural de 9 ans. Cependant, une majoration spécifique existe pour les baux de carrière, à hauteur de 1% par année de durée du bail. Par exemple, pour un bail de 30 ans, la majoration sera de 30%.

Quels sont les avantages des baux à long terme ?

Les baux ruraux à long terme (BRLT) se distinguent des baux classiques par des règles spécifiques présentées précédemment. Ils présentent des avantages particuliers plus adaptés à certains besoins.

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Avantages pour l'agriculteur preneur

Quel que soit le type de bail à long terme, le principal atout pour l’agriculteur réside dans la stabilité que procure ces types de baux. Avec une durée minimale de 18 ans et pouvant couvrir l’ensemble de sa carrière, le preneur dispose d’une sécurité essentielle pour développer et pérenniser son activité agricole. Cette durée prolongée lui permet également de planifier des investissements à long terme et d’envisager une transmission plus sereine de son exploitation.

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Avantages pour le propriétaire bailleur

Les BRLT offrent plusieurs bénéfices fiscaux et économiques aux propriétaires fonciers, leur permettant d’optimiser la gestion de leur patrimoine :

Exonération partielle des droits de donation et succession

Le propriétaire bailleur d’un bail rural à long terme peut bénéficier d’avantages fiscaux significatifs lors de la transmission des biens concernés par le bail, que ce soit par succession ou donation. Ces avantages se traduisent par des exonérations partielles des droits de mutation, dans les conditions suivantes :

Conservation du bien pendant 5 ans :

De 0 à 300 000 euros, 75% de la valeur du bien loué n’est pas imposable.
Au-dessus de 300 000 euros, 50% de la valeur n’est pas imposable.

Conservation du bien pendant 10 ans :

De 0 à 500 000 euros, 75% de la valeur du bien loué n’est pas imposable.
Au-dessus de 500 000 euros, 50% de la valeur n’est pas imposable.

Par exemple, pour la donation d’une ferme de 200 000 €, 400 000 € ou 600 000 €, et selon la durée de conservation des biens pour le bénéficiaire de la donation, on obtient :

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Exonération partielle ou total de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le propriétaire louant un bien rural sous BRLT peut bénéficier d’une exonération totale de l’IFI sur le montant de sa valeur si :

Le locataire du bail est un membre de la famille du propriétaire bailleur (ascendant, descendant, frères et sœurs, leurs partenaires, conjoints ou concubins), son partenaire/conjoint/concubin ou un membre de la famille de ce dernier.
Le bien est utilisé dans le cadre de l’activité principale du locataire (agriculture).

Si ces conditions ne sont pas réunis, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération partielle :

De 0 à 101 897 euros, 75% de la valeur du bien loué est exonéré de l’IFI.
Au-dessus de 101 897 euros, 50% de la valeur est exonéré de l’IFI.

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Un potentiel fermage (loyer) plus élevé

Comme vu précédemment, les baux ruraux à long terme offrent la possibilité de majorer le montant du fermage au-delà des maximums prévus par arrêté préfectoral.

En conclusion, les baux à long terme permettent donc au bailleur propriétaire du bien de bénéficier d’avantages fiscaux et économiques importants.

Tableau comparatif des différents types de baux ruraux à long terme

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*IFI : Impôt sur la fortune immobilière

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Comment faire un bail rural à long terme ?

Qu’il s’agisse d’un bail rural d’au moins 18 ans, 25 ans ou encore d’un bail de carrière, la conclusion des baux ruraux à long terme nécessite de respecter un certain formalisme :

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Acte notarié

Tout bail rural à long terme doit obligatoirement prendre la forme d’un acte notarié, c'est-à-dire qu’il devra être établi auprès d’un notaire.

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Une publication au fichier immobilier

Le bail rural à long terme doit faire l’objet d’une publicité au fichier immobilier. Devant être également un acte notarié, c’est votre notaire qui pourra être chargé de cette tâche.

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Comment mettre fin à un bail à long terme ?

Pour le bail rural de 18 ans ou plus, le bailleur et le preneur pourront demander la résiliation du bail ou s’opposer à son renouvellement dans les mêmes conditions que le bail rural “classique” de 9 ans.

Cependant, dans le cas d’un bail de 25 ans, l’opposition au renouvellement du bail prend une forme particulière :

En l’absence d’une clause de tacite reconduction, le bail prend automatiquement fin une fois arrivé à son terme et aucun renouvellement n’est possible.
En présence d’une clause de tacite reconduction, le bailleur comme le preneur ont la possibilité de mettre fin au bail sans motivation particulière en donnant congé par acte d’huissier. La fin du bail ne prendra effet qu’à la fin de la quatrième année qui suit le congé.

Pour le bail de carrière, les conditions de résiliation seront les mêmes que le bail de 9 ans. Prenant fin lors de la retraite du preneur, aucun renouvellement n’est donc prévu pour le bail de carrière.

Attention, s’agissant de baux notariés, la résiliation requiert de passer par un acte notarié ou d’huissier pour mettre fin à l’inscription du bail au fichier immobilier.

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Pour résumer

Un bail rural à long terme peut porter sur une période allant de 18 ans à l’ensemble de la carrière de l’agriculteur locataire.
Différents types de baux à long terme existent : le bail de 18 ans, le bail de 25 ans et le bail de carrière.
Les baux à long terme peuvent bénéficier de règles particulières.
Pour le preneur, les baux à long terme permettent de garantir une stabilité et de la sécurité.
Le propriétaire pourra bénéficier d’avantages fiscaux et économiques.
Les baux à long terme doivent prendre la forme d’un acte notarié, publié au fichier immobilier après avoir réalisé un état des lieux des biens loués.

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Questions-réponses

Un bail rural à long terme peut-il inclure plusieurs parcelles de terres ou bâtiments distincts ?
Oui, un bail rural à long terme peut regrouper plusieurs parcelles ou bâtiments, à condition qu’ils soient liés à une activité agricole. Il est cependant essentiel de préciser chaque bien concerné dans le contrat pour éviter tout litige futur.

Que se passe-t-il si l’agriculteur locataire cesse son activité avant la fin du bail ?

Si le preneur arrête son activité avant l’échéance, le bail peut être résilié à l’amiable ou pour faute.

Un bail à long terme peut-il être modifié en cours de contrat ?

Oui, mais uniquement si les deux parties (bailleur et preneur) sont d’accord. Toute modification doit être formalisée par un avenant signé devant un notaire.

Peut-on transformer un bail classique de 9 ans en bail à long terme ?

Oui, un bail classique peut être transformé en bail à long terme si les deux parties sont d’accord. Cette transformation nécessite la rédaction d’un nouveau contrat, signé devant un notaire et publié au fichier immobilier.

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Pour approfondir

L. 416-1 et suivants du CRPM pour les règles particulières applicables aux baux ruraux à long terme

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