Résiliation du bail rural pour faute du preneur
La loi prévoit des mécanismes de résiliation du bail dans des cas spécifiques, notamment lorsque le preneur ne respecte pas ses obligations. Ces situations, encadrées par l’article L. 411-31 du Code rural, permettent au bailleur de saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir une résiliation judiciaire.
Quels sont les motifs de résiliation judiciaire du bail rural ?
Les fautes pouvant entraîner la résiliation du bail sont listées à l’article L. 411-31 du Code rural :
- Deux défauts de paiement. Si le preneur n’a toujours pas payé son loyer suite à deux mises en demeure et des délais de trois mois, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
- Des agissements qui mettent en danger la bonne exploitation du fonds. La non-exploitation ou encore l’absence d’entretien du fonds sont des exemples d’agissements qui portent atteinte à la valeur du fonds et qui pourraient entraîner la résiliation du bail.
- Le non-respect des clauses environnementales. Dans le cadre d’un bail avec des clauses environnementales leur non-respect est un motif possible de résiliation du bail par le bailleur.
- Le non-respect du caractère incessible du bail rural. La cession illégale du bail, la sous-location ou des échanges irréguliers de parcelles sont strictement interdits et ouvrent la possibilité d’une résiliation judiciaire du bail rural.
Comment résilier judiciairement un bail rural ?
Lorsqu’un motif de résiliation du bail rural est invoqué, le bailleur doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux afin de demander la résiliation judiciaire du bail rural ainsi que le versement de dommages-intérêts. Ce tribunal spécialisé examine :
- La gravité de la faute : Tous les manquements ne justifient pas nécessairement une résiliation immédiate.
- Les circonstances : Le tribunal prend en compte les situations particulières, comme des difficultés passagères rencontrées par le preneur.
- Les éventuelles réparations : Si le preneur corrige sa faute avant l’audience, la résiliation peut être évitée.
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Résiliation pour changer la destination des parcelles (changement d'affectation)
Sous certaines conditions, un bailleur peut mettre fin à un bail rural pour modifier la destination agricole de certaines parcelles. Par exemple, cela peut concerner des terrains devenus constructibles en vertu d’un plan local d’urbanisme (PLU).
Quelles sont les conditions de résiliation du bail et changement de destination des parcelles ?
Pour résilier un bail rural en vue d’un changement de destination agricole, le bailleur doit répondre à l’une des deux situations suivantes :
- Les parcelles concernées se situent en zone urbaine :
Cela doit être confirmé par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, qui classe ces terrains en zone urbaine. - Les parcelles ne se situent pas en zone urbaine, ou il n’existe pas de PLU :
Dans ce cas, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable du préfet départemental pour procéder à la résiliation.
Dans les deux cas, pour que la résiliation soit possible, la destination doit effectivement être modifiée. C’est-à-dire que les parcelles concernées sont susceptibles de ne plus être utilisées pour l'agriculture et peuvent être affectées à un autre usage. Cela implique un changement de leur vocation initiale.
Comment le bailleur doit-il informer le preneur de l’opération ?
La résiliation doit respecter un cadre formel strict pour être valable. Voici les principales étapes :
- Notification par acte d’huissier :
Le bailleur doit informer le preneur (fermier) de sa décision par un acte extrajudiciaire, au moins 12 mois avant la date effective de la résiliation. - Engagement du changement de destination :
La notification doit inclure un engagement écrit du bailleur de changer la destination des terrains dans un délai de trois ans suivant la résiliation, conformément au PLU ou à un document d’urbanisme, s'il existe.
La résiliation peut concerner une partie seulement ou la totalité des parcelles couvertes par le bail.
Indemnisation et opposition du preneur
Le preneur a la possibilité d’exiger que la résiliation porte sur la totalité des parcelles du bail si l'équilibre économique de son exploitation est gravement compromis. Il pourra également prétendre à une indemnité pour le préjudice subi.
De plus, le preneur a la possibilité de s’opposer à l’opération si le bailleur n'a pas strictement respecté la procédure présentée ci-dessus.
Résiliation pour construire une habitation ou une dépendance foncière
Le Code rural permet au bailleur de résilier partiellement un bail rural pour récupérer une parcelle et y construire une habitation ou une dépendance foncière. Cette opération nécessite de remplir des conditions et de respecter un certain formalisme :
Conditions pour la reprise du terrain
- Surface du terrain : La parcelle concernée doit respecter les limites fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur.
- Bénéficiaires potentiels : Le bailleur peut exercer ce droit pour lui-même ou l’exercer pour les membres de sa famille (ascendants, descendants, frères/sœurs, oncles/tantes, cousins/cousines germains).Surface du terrain : La parcelle concernée doit respecter les limites fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur.
Formalisme requis
Afin d’exercer son droit de reprise, le bailleur doit :
- délivrer un congé au preneur,
- 18 mois avant la reprise,
- en justifiant d’un permis de construire, s’il est nécessaire pour la construction.
Droits du preneur
Si la résiliation impacte significativement l’exploitation agricole, le preneur peut demander une réduction du montant de son fermage (loyer) ou une indemnité compensatoire.
Recours à un avocat : une précaution essentielle
Pour garantir la conformité de la procédure et éviter tout litige, il est conseillé aux deux parties de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit rural. Les avocats partenaires de GASTON peuvent vous fournir des conseils juridiques adaptés à votre situation et vous guider tout au long du processus.
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Opposition au renouvellement du bail rural
Dans le cadre d’un bail rural de 9 ans, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Dans certains cas strictement définis, la loi permet au bailleur de s’opposer au renouvellement d’un bail rural. Cette opposition peut être totale ou partielle, selon les motifs invoqués.
Motifs d'opposition totale
- Fautes graves du preneur : Non-paiement des loyers, non-respect des clauses environnementales ou cession illicite du bail.
- Âge et exploitation du preneur : Le renouvellement peut être refusé si le preneur atteint l’âge de la retraite et exploite une surface excédant la parcelle de subsistance.
- Reprise pour exploitation familiale : Le bailleur peut récupérer les biens pour les exploiter directement ou les confier à un membre de sa famille pour exploitation.
Motifs d'opposition partielle
- Construction d’habitation ou dépendance : Reprise d’une portion des terres pour bâtir un logement ou une infrastructure foncière, au bénéfice du bailleur ou de sa famille.
- Activité extractive : Reprise limitée aux terrains nécessaires à l’exploitation d’une carrière, à condition qu’elle soit effective.
Procédure légale
L’opposition doit être formalisée par un acte d’huissier et notifiée au moins 18 mois avant la fin du bail. Le document doit contenir les motifs justifiés par la loi ainsi que les informations prévues par l’article L.411-54.
Possibilité de contestation
En cas de litige, le preneur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR), qui se prononce sur la légitimité des arguments présentés par le bailleur.
Résiliation amiable du bail rural
Le bailleur et le preneur peuvent également convenir d’une résiliation du bail d’un commun accord. La résiliation doit être clairement acceptée par les deux parties dans des conditions qui seront précisées dans l’acte de résiliation (date, indemnités, état des lieux).
Simplifier la démarche avec GASTON
GASTON propose une solution pratique pour formaliser une résiliation amiable en toute simplicité. Grâce à sa plateforme, bailleurs et preneurs peuvent accéder à un modèle de lettre de résiliation conçu par des avocats spécialisés en droit rural. Ce modèle garantit un document conforme aux exigences légales et adapté à chaque situation.
Pour les résiliations les plus complexes, il est fortement recommandé de solliciter un avocat spécialisé pour rédiger un acte de résiliation précis et conforme à la loi. Une résiliation amiable accompagnée d’un acte bien structuré garantit une séparation claire, sans ambiguïté, et préserve les intérêts des deux parties. Grâce à l’accompagnement proposé par les avocats partenaires de GASTON, cette procédure devient simple, rapide et parfaitement sécurisée.
Questions/réponses
Puis-je récupérer mon bail si le propriétaire ne respecte pas l’engagement de changement de destination dans les 3 ans ?
Non. En cas de non-respect de l’engagement de changement de destination pris par le bailleur dans la notification, l’ancien preneur peut demander à être indemnisé.
La résiliation d’un bail verbal est-elle différente de la résiliation d’un bail écrit ?
Non. Les motifs et conditions de résiliation du bail rural par le bailleur seront les mêmes pour un bail verbal ou écrit.
Un propriétaire peut-il résilier un bail rural afin de vendre le bien loué ?
Non. Le propriétaire qui souhaite vendre son bien ne pourra résilier unilatéralement le bail rural et obliger le preneur à partir sans motif.
Comment rompre un bail de fermage à long terme ?
Les motifs et conditions de résiliation d’un bail rural à long terme sont les mêmes que pour un bail rural classique de 9 ans. Cependant, la résiliation amiable devra elle-même passer par un acte notarié.
Résiliation du bail rural et indemnités de sortie : la résiliation d’un bail rural par le propriétaire empêche-t-elle le preneur de toucher des indemnités d’amélioration ?
La situation est la même que pour un bail rural arrivé à son terme : le preneur peut prétendre à des indemnités en cas d’amélioration du fonds, même en cas de résiliation judiciaire du bail rural.
Où puis-je trouver un modèle de résiliation amiable de bail rural ?
Des modèles d’acte de résiliation peuvent être trouvés sur internet. Cependant, leur validité et la qualité des clauses proposées ne sont pas garanties. Avec GASTON, nous vous proposons d’accéder à un modèle rédigé par un avocat spécialisé en droit rural et de le remplir à l’aide de notre générateur de contrat. Vous pourrez ainsi créer votre contrat en quelques clics.
Mon propriétaire doit-il me fournir une attestation de résiliation de bail rural ?
Non. Il n’est pas prévu que le propriétaire fournisse une attestation de résiliation du bail rural. L’acte de résiliation, la décision de justice ou tout autre document ayant permis la résiliation du bail rural pourront servir d’attestation.
Si le preneur est décédé, que devient le bail rural ?
Dans ce cas, le bail rural continuera au profit du membre de la famille qui aura participé effectivement à l’exploitation au cours des 5 dernières années. Il peut s’agir du conjoint, du partenaire de PACS, d’un ascendant ou d’un descendant du preneur.
Si aucun des membres de la famille du preneur n’a participé effectivement à l’exploitation du fonds lors des 5 dernières années, le bailleur peut demander la résiliation du bail rural. Dans le cas inverse, le bail rural continue au profit des héritiers du preneur décédé.
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