En tant qu’agriculteur, vous exploitez souvent des terres qui ne vous appartiennent pas. Mais que se passe-t-il si le propriétaire décide de vendre les parcelles que vous cultivez depuis des années ? Avez-vous votre mot à dire en tant que preneur (locataire) d’un bail rural ? Bonne nouvelle : oui, le statut du fermage vous protège.
Grâce au droit de préemption du preneur, vous avez la priorité pour acheter les terres agricoles que vous louez. Ce droit, prévu par le Code rural et de la pêche maritime, est un outil précieux pour sécuriser votre exploitation, éviter l’arrivée d’un acquéreur inconnu et devenir vous-même propriétaire.
Mais comme toute règle juridique, le droit de préemption répond à des conditions précises et impose de respecter certaines démarches. Cet article vous explique, de façon simple et concrète :
- Dans quels cas vous pouvez faire valoir ce droit,
- Comment répondre à une offre de vente,
- Et quoi faire si le propriétaire tente de vous l’enlever.
Que vous soyez fermier, métayer ou exploitant en société, ce guide est là pour vous aider à protéger votre outil de travail et à faire respecter vos droits de preneur à bail rural.
COMPRENDRE LE DROIT DE PRÉEMPTION DU PRENEUR
Le droit de préemption du preneur est un mécanisme qui permet au locataire d’un bail rural d’acquérir en priorité le bien qu'il exploite si le propriétaire décide de le vendre. Ce droit prévu par le Code rural et de la pêche maritime est une véritable garantie de stabilité foncière pour l’agriculteur.
Grâce à ce droit, le bailleur ne peut donc pas vendre librement à un tiers sans avoir offert la vente au preneur, qui bénéficie d’un délai légal pour se positionner. Sous certaines conditions, le preneur pourra également en faire bénéficier certains membres de sa famille.
QUI PEUT BÉNÉFICIER DU DROIT DE PRÉEMPTION ?
Sous certaines conditions, ce droit de préemption peut bénéficier au preneur d’un bail rural, personne physique (individu) ou personne morale (société), ou à certains membres de sa famille.
Le preneur personne physique (individu)
Pour exercer son droit de préemption, le preneur doit remplir plusieurs critères strictement définis par le Code rural et de la pêche maritime :
- Justifier de 3 années d’exercice de la profession d'agriculteur (exploitant agricole, salarié agricole ou aide familial),
- Avoir exploité personnellement le bien mis en vente,
- Ne pas être déjà propriétaire de terres dont la surface dépasse 3 fois le seuil du contrôle des structures.
Le preneur devra également exploiter le bien pendant minimum 9 ans et résider sur le fonds ou à proximité.
Un membre de la famille du preneur
Certains membres de la famille du preneur peuvent également bénéficier du droit de préemption :
- Son conjoint ou son partenaire pacsé participant à l’exploitation,
- Ses descendants (enfants, petits-enfants, etc.).
Dans tous les cas, le membre de la famille du preneur devra remplir les conditions suivantes :
- Justifier de 3 années d’exercice de la profession d’agriculteur ou d’un diplôme d‘enseignement agricole,
- Ne pas être déjà propriétaire de terres dépassant 3 fois le seuil du contrôle des structures.
Si le preneur et le membre de sa famille remplissent les conditions requises, deux options s’offrent à eux : soit le membre de la famille exerce lui-même le droit de préemption et devient propriétaire, soit c’est le preneur qui achète le bien, mais le membre de sa famille en assure l’exploitation (bail rural, commodat, etc.).
Le preneur personne morale (société ou association)
Le preneur peut également être une personne morale (société ou association). C’est par exemple le cas lorsque le locataire est un GAEC ou une SCEA. Les conditions d’exercice du droit de préemption sont en principe les mêmes que pour une personne physique (ancienneté, condition de surface).
Cependant, certaines règles ne s'appliquent pas de la même façon. Par exemple, elle ne peut pas transférer son droit de préemption à un membre de la famille comme une personne physique pourrait le faire. Enfin, l’obligation d’exploiter soi-même est vérifiée en regardant si ce sont bien les associés de la société qui travaillent sur l’exploitation.
QUAND LE DROIT DE PRÉEMPTION S’APPLIQUE-T-IL ?
Le droit de préemption peut être exercé par le preneur dans le cadre de certaines opérations précises.
Opérations soumises au droit de préemption
Le droit de préemption du preneur concerne toute transmission à titre onéreux du bien rural loué par le bailleur. Cela inclut notamment :
- La vente classique (intégrale ou partielle),
- La vente en viager,
- La vente de l’usufruit ou de la nue-propriété, sauf en cas de consolidation par réunion de l'usufruit et de la nue-propriété,
- La liquidation d’une société propriétaire des biens ruraux.
Opérations exclues
A contrario, le droit de préemption ne s’applique pas dans les opérations suivantes :
- En cas de donation, sans contrepartie,
- Si le bien est transmis à un membre de la famille du bailleur jusqu’au 3eme degré,
- En cas d’apport en société,
- Pour les petites parcelles non soumises au statut du fermage,
- En cas de cession/expropriation des biens pour la mise en place d’un projet d'intérêt général.
Si l’opération est soumise au droit de préemption du preneur, le bailleur (ou son notaire) doit obligatoirement l’en informer. A défaut, le preneur pourra saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de demander l’annulation de la vente et sa substitution à l’acquéreur ou des dommages-intérêts.
COMMENT EXERCER SON DROIT DE PRÉEMPTION ?
En cas de vente d’un bien objet d’un bail rural, le bailleur doit informer le preneur. Ce dernier devra répondre au bailleur en respectant un délai et des règles de formes précises.
La notification de la vente (bailleur)
Avant toute cession, le notaire du bailleur doit notifier au preneur l’intention de vendre. Cette notification, faite par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, doit mentionner :
- Le prix proposé,
- Les conditions de vente (paiement, description des biens vendus, etc.),
- La désignation des biens à vendre.
Cette notification vaut offre de vente au preneur du bail rural.
Délai de réponse (preneur)
Le preneur dispose de deux mois pour faire connaître sa décision. Passé ce délai, l’absence de réponse vaut renonciation.
Forme de l’acceptation (preneur)
La réponse du preneur doit être :
- Écrite et adressée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier,
- Exprimer clairement sa volonté d’acheter aux conditions de l’offre,
LES SUITES DE L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION
Une fois le choix du preneur de préempter notifié au bailleur, il est temps de procéder à la vente qui permettra de rendre le preneur propriétaire du bien.
La signature de l’acte de vente
Si le preneur exerce son droit, un acte authentique de vente est rédigé par un notaire. Une fois sa réponse envoyée au bailleur, le preneur dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente. C’est à l’acquéreur, ici le preneur, de payer l’intégralité des frais notariés liés à l’acte de vente (environ 10% du prix de la vente).
Conséquences pratiques
Une fois l’acte signé, le fermier devient le propriétaire du bien et le bail prend fin automatiquement.
Le preneur doit également obligatoirement exploiter le bien acquis pendant une durée minimale de 9 ans et résider sur le fonds ou à proximité.
QUE FAIRE EN CAS DE CONFLIT OU DE REFUS ?
Dans certains cas, le droit de préemption peut faire l’objet de conflits et d’opérations frauduleuses. En effet, il arrive que le bailleur décide de vendre le bien sans avoir informé le preneur ou en ignorant son souhait de préempter. Dans ces situations, il est nécessaire de se protéger et de faire appel à un avocat spécialiste du droit rural.
Recours judiciaire du preneur
Si le bailleur vend sans notifier le preneur ou refuse illégalement l’exercice du droit, le preneur peut :
- Saisir le tribunal compétent,
- Demander l’annulation de la vente, sa substitution à l’acheteur ou le versement de dommages-intérêts.
Ce recours doit être engagé dans les 6 mois qui suivent la prise de connaissance de la vente par le preneur.
Moyens de preuve et précautions
Pour se protéger et se préparer à une éventuelle procédure judiciaire, il est recommandé de :
- Conserver tous les documents du bail et échanges avec le bailleur,
- Agir rapidement, dès la connaissance de la vente irrégulière,
- Se faire accompagner par un professionnel du droit rural.
Un avocat spécialisé en droit rural pourra vous conseiller et vous accompagner pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Avec GASTON, trouvez l’avocat qui saura répondre à vos besoins et faire valoir vos droits.
CONCLUSION ET CONSEILS PRATIQUES
Le droit de préemption du preneur dans un bail rural est une protection légale fondamentale pour l’exploitant agricole. Il permet de :
- Consolider l’exploitation en accédant à la propriété,
- Préserver l’unité foncière de l’exploitation,
- Transmettre un patrimoine agricole.
Attention, l’exercice du droit de préemption implique de respecter les engagements qui y sont attachés (exploitation pour 9 ans, habiter sur place ou à proximité). En cas de non-respect des engagements et/ou de fraude, le preneur peut être condamné à verser des dommages-intérêts et la vente peut être annulée.
Il est vivement conseillé de se rapprocher d’un professionnel afin de vous accompagner dans votre prise de décision. Un avocat spécialisé en droit rural pourra vous accompagner afin de vérifier les conditions légales d’exercice du droit, anticiper vos besoins financiers et fiscaux et prévenir d’éventuels conflits avec le propriétaire vendeur.
QUESTIONS-RÉPONSES
Que se passe-t-il si le preneur ne souhaite pas exercer son droit de préemption ?
Si le preneur décide de ne pas exercer son droit de préemption, le propriétaire est alors libre de vendre le bien à un tiers.
Quels sont les délais pour exercer ce droit ?
Les délais pour exercer le droit de préemption sont strictement encadrés par la loi pour éviter toute ambiguïté. À partir de la réception de cette notification, le preneur dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer.
La SAFER peut-elle préempter à la place du preneur ?
La SAFER peut intervenir uniquement après la renonciation du preneur ou si ce dernier exploite le bien depuis moins de 3 ans. En effet, si ce dernier renonce à son droit, la SAFER dispose elle-même d’un droit de préemption qu’elle peut exercer en cas de vente d’un bien rural.
Peut-on céder son droit de préemption ?
En dehors des cas de transfert dans le cadre professionnel, il n’est pas possible pour le preneur de céder son droit de préemption à un tiers.
Bénéficie-t-on du droit de préemption avec un commodat ou un titre d’occupation ?
Non. Le droit de préemption est une prérogative du preneur du bail rural. A ce titre, il n’existe qu’en présence d’un bail rural.
SOURCES
L. 412-1 et suivants du CRPM sur l’exercice du droit de préemption
.svg)
