Construire un bâtiment agricole sans autorisation ou sans respecter les règles d’urbanisme est chose courante. Les risques sont pourtant réels et souvent sous-estimés, de même que les conséquences pour l'agriculteur.
Heureusement, il existe des solutions pour régulariser une construction non autorisée, à condition d’agir rapidement et de suivre les démarches prévues par la réglementation. Cet article vous explique les principaux risques liés à une construction sans autorisation, les démarches pour tenter de la régulariser et les issues possibles lorsque la régularisation s’avère impossible. Que vous soyez propriétaire, exploitant ou futur acquéreur, vous trouverez ici les clés pour mieux comprendre vos obligations et sécuriser vos projets.
RISQUES EN CAS DE NON-RESPECT DES RÈGLES D’URBANISME
La construction d’un bâtiment agricole sans autorisation d’urbanisme ou le non-respect des prescriptions de l’autorisation exposent l’exploitant à des sanctions pénales, civiles et/ou administratives. A ces sanctions peuvent également s’ajouter des difficultés pour assurer, vendre ou louer le bien.
1 - Sanctions pénales (amendes, peines d’emprisonnement)
La construction illégale peut constituer un délit et, à ce titre, engager des sanctions pénales (amende ou prison). L’absence d’autorisation d’urbanisme ou son non-respect peuvent placer le propriétaire sous le coup des sanctions suivantes :
- Amende : entre 1200 et 300 000 euros,
- Peine d’emprisonnement : 6 mois (uniquement en cas de récidive).
Ces sanctions peuvent être complétées par d’autres mesures, notamment une régularisation fiscale ou la démolition de l’ouvrage illicite. En cas de récidive, le montant de l’amende peut être doublé.
Le délai de prescription des poursuites pénales est de six ans à compter de l’achèvement des travaux.
2 - Sanctions civiles
L’autorité administrative compétente (commune/EPCI), comme toute personne subissant un préjudice du fait d’une construction non régulière, peut se tourner vers le Tribunal judiciaire pour solliciter :
- la démolition de l’ouvrage,
- Sa mise en conformité.
Il est également possible de réclamer des dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice subi.
Le délai de prescription civile des tiers est de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux et de 10 ans pour la mairie.
3 - Sanctions administratives
La mairie peut refuser de donner une autorisation d’urbanisme au propriétaire d’un bâtiment irrégulier sur lequel il souhaite réaliser des travaux. Par exemple, un agriculteur qui a édifié un bâtiment de stockage sans autorisation d’urbanisme et/ou inconforme à la réglementation, ne pourra solliciter un permis de construire afin de le modifier ou d’en changer la destination.
Cependant, si vous souhaitez obtenir une autorisation d’urbanisme pour modifier le bâtiment irrégulier, cette autorisation devra porter sur l’ensemble du bâtiment, permettant ainsi de régulariser la partie initiale restante et de modifier le reste. En effet, à défaut d’autorisation d’urbanisme, le bâtiment initial n’a pas d’existence légale administrative, et ce quelque soit son âge d’édification (imprescriptible).
4- Autres risques (assurances et vente du bien)
La construction irrégulière d’un bâtiment peut également engendrer d’importantes difficultés en cas de sinistre ou de vente du bien :
- Si un sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.) touche un ouvrage édifié sans autorisation, l’assureur peut limiter, voire refuser l’indemnisation en raison de la non-conformité aux règles d’urbanisme. Une telle réduction de garantie fait peser sur le propriétaire un risque financier considérable.
- Un bâtiment construit sans autorisation est très difficile à vendre ou à louer tant qu’il n’a pas été régularisé. L’acheteur ou la banque peuvent demander qu’un permis de régularisation soit obtenu avant la signature. A défaut, la vente peut être annulée ou le prix revu à la baisse. De même, la location reste bloquée jusqu’à ce que la construction soit mise en conformité.
RÉGULARISER UN BÂTIMENT CONSTRUIT SANS AUTORISATION EN TROIS ÉTAPES
Un bâtiment non autorisé peut poser de nombreux problèmes allant du risque d’amende à l’impossibilité de revendre le bien. Afin de remédier à cette situation, il est possible de régulariser le bâtiment construit sans autorisation.
Etape 1 - Faire un diagnostic de la situation
Avant tout, il faut vérifier la nature de la construction et les réglementations applicables :
- Quel type de travaux a été réalisé ?
- Est-ce une construction nouvelle, une extension, un changement d’usage ?
- Le bâtiment est-il situé en zone constructible selon le PLU ?
- Y a-t-il des servitudes ou des règles locales à respecter ?
Pour cela, il est possible de se rapprocher de la mairie ou de consulter le PLU pour savoir si le projet aurait été autorisé s’il avait été déclaré.
Etape 2 - Déposer une autorisation d’urbanisme “de régularisation”
Même si le bâtiment est déjà construit, il faut faire comme si le projet était à venir. Ainsi, on dépose un permis de construire ou une déclaration de travaux selon le type de bâtiment.
Le dossier doit être complet, avec notamment les plans de la construction existante et toutes les pièces requises (formulaires Cerfa, études éventuelles, photos, etc.).
Depuis le 1er janvier 2022 (loi ELAN), le dossier peut être déposé de manière dématérialisé (mail ou guichet du site de la mairie).
Etape 3 - Attendre l’accord de la mairie
La mairie va étudier la demande comme n’importe quelle autorisation. Elle vérifiera :
- Si la construction respecte les règles d’urbanisme actuelles ;
- Si elle ne porte pas atteinte au voisinage ou à l’environnement ;
- Si elle est située dans une zone autorisant ce type de bâtiment.
La régularisation n’est pas automatique et la mairie a la possibilité de refuser la demande d’autorisation ou de la conditionner à des travaux de mise en conformité.
ET SI LA RÉGULARISATION EST IMPOSSIBLE ?
Si la régularisation de la construction est refusée ou impossible à réaliser, l’administration peut demander :
Avec permis, mais non conforme : la commune peut, pendant 10 ans après l’achèvement des travaux, exiger des corrections, poursuivre en démolition ou refuser un nouveau permis.
Sans aucun permis : les poursuites pénales (6 ans) et l’action civile (10 ans) restent limitées dans le temps. Cependant, la modification du bâtiment nécessitera d’obtenir une autorisation d’urbanisme qui devra également porter sur la partie initiale du bâtiment.
Mais attention : même passé ce délai, le bâtiment reste irrégulier (pas d’assurance, blocage en cas de vente, etc.).
Selon la situation du propriétaire du bâtiment, il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat pour connaître les risques et prendre les meilleures décisions.
POUR RÉSUMER
- Construire sans autorisation expose à des sanctions : amendes élevées, blocage à la vente ou à la location, problèmes d’assurance et risque de démolition.
- Il est possible de régulariser en déposant une autorisation d’urbanisme « après coup », comme un permis de construire.
- Dans ce cas, la mairie examine la conformité du bâtiment aux règles actuelles, sans garantie d’acceptation.
- Si la régularisation est refusée, l’administration peut imposer une mise en conformité, une amende ou, en dernier recours, une démolition, dans un délai de dix ans après la fin des travaux.
QUESTIONS-RÉPONSES
Peut-on construire un bâtiment agricole sans autorisation s’il est sur une parcelle privée ?
Non. Peu importe que le terrain vous appartienne ou non, toute construction est soumise à autorisation (permis ou déclaration), selon sa taille et son usage. L’absence de formalité expose à des sanctions, même sur une parcelle privée.
Que faire si j'achète une ferme sans qu'un bâtiment agricole soit déclaré et n'ait fait l'objet d'autorisation ?
Si vous achetez une ferme avec un bâtiment agricole non déclaré et sans autorisation, il est important de vérifier sa situation auprès de la mairie. Dans certains cas, vous pouvez tenter de régulariser la construction en demandant un permis rétroactif ou une déclaration préalable. Cependant, si la régularisation est impossible, vous risquez notamment une obligation de démolition. Pour sécuriser votre projet, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme afin de vous guider dans les démarches et protéger vos intérêts.
Est-il possible de régulariser un bâtiment agricole déjà construit ?
Oui, dans certains cas. Il faut déposer une demande de régularisation (permis ou déclaration selon les cas) auprès de la mairie. Mais cette régularisation n’est pas automatique : la commune peut la refuser si la construction ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur.
Mon assurance couvre-t-elle un bâtiment construit sans autorisation ?
Dans la majorité des cas, non. En cas de sinistre, l’assureur peut refuser d’indemniser si le bâtiment n’est pas conforme au droit de l’urbanisme, ce qui expose à de lourdes pertes financières.
SOURCES
Articles L.421-1 et suivants du Code de l’urbanisme pour les autorisations et déclarations préalables.
Article L.421-9 du Code de l’urbanisme pour la prescription administrative.
Articles L.480-1 et suivants du Code de l’urbanisme pour les infractions et sanctions pénales et civiles.
.svg)
