Que ce soit pour abriter du matériel, stocker des récoltes ou aménager un espace pour l’élevage d’animaux, la construction d’un bâtiment agricole est une étape essentielle dans le développement d’une exploitation agricole. Afin de mener ce projet dans les meilleures conditions, il est indispensable de connaître les démarches administratives à suivre.
En fonction de la taille et de l’emplacement du bâtiment, certaines autorisations peuvent être requises. Ces règles et autorisations visent à garantir une implantation harmonieuse sur le territoire et à préserver les équilibres environnementaux et agricoles.
Cet article vous guide à travers les étapes à suivre pour construire en toute légalité et vous informe sur les solutions de régularisation en cas d'oubli ou d'erreur. Respecter la réglementation, c'est sécuriser son projet et éviter de lourdes conséquences
LES RÈGLES D’URBANISME À RESPECTER AVANT TOUTE CONSTRUCTION
Avant toute construction, il est impératif de vérifier les règles et contraintes applicables à votre terrain. En effet, tout projet de construction doit être conforme aux documents d’urbanisme en vigueur dans la commune où se situe le terrain. Ces documents permettent de définir si la zone est constructible et quelles sont les règles à respecter.
Les règles d’urbanisme
Afin de réaliser un projet de construction légalement, il est essentiel d’analyser attentivement les règles d’urbanisme. Il s’agit des règles d’aménagement et de construction applicables à chaque parcelle et que l’on retrouve dans l’un des documents d’urbanisme suivants :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUI)
- Le Plan d’Occupation des Sols (POS) - Absence de PLU ou PLUI
- Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) - Absence de PLU/PLUI ou de POS
Ces documents d’urbanisme peuvent être obtenus auprès de la commune (mairie) ou de l’intercommunalité. Ces informations sont également résumées dans le certificat d’urbanisme (à retrouver dans l’acte de vente de la parcelle ou à demander en mairie).
Voici les principales informations à vérifier :
- Zonage du terrain :
- Zone U (Urbaine) : Construction généralement autorisée.
- Zone AU (À Urbaniser) : Urbanisation future sous conditions.
- Zone A (Agricole) : Construction limitée aux besoins agricoles.
- Zone N (Naturelle) : Forte restriction pour préserver l’environnement.
- Règles d’urbanisme applicables :
Le document d’urbanisme comporte l’ensemble des règles d’urbanisme que vous devrez suivre pour votre projet de construction. Cela peut notamment concerner :
- les usages et la nature des activités autorisés sur les sols concernés,
- les conditions de construction (hauteur maximale, distance, volume, etc.)
- l’aspect extérieur et l’intégration au paysage (exigences architecturales, matériaux, couleurs, pente de toiture, etc.),
- obligations concernant les réseaux et équipements (assainissement, eau, électricité).
LES AUTRES RÉGLEMENTATIONS À CONNAÎTRE
- Servitudes d’Utilité Publique (SUP)
Les servitudes d’utilité publique sont des restrictions imposées à un propriétaire pour des raisons d’intérêt général. Autrement dit, même si un terrain ou un bâtiment vous appartient, certaines règles peuvent limiter son usage pour permettre des infrastructures ou protéger l’environnement.
Par exemple, si vous avez un terrain proche d’une ligne électrique à haute tension, il peut y avoir une servitude interdisant la construction d’un bâtiment trop élevé pour éviter les risques d’accident. Autre cas : un terrain situé dans une zone protégée peut être soumis à des restrictions pour préserver la biodiversité.
Les servitudes d’utilité publique sont directement annexées au document d’urbanisme applicable. La parcelle peut également être grevée de servitudes privées (passage, canalisation, etc.) que vous retrouverez décrites dans l’acte de vente.
- Les espaces protégés (aires protégées et sites remarquables)
Le projet peut être situé au sein d’un espace protégé (sites Natura 2000, PNR, Réserves naturelles, sites inscrits, …), c’est-à-dire une aire protégée définie et juridiquement reconnue « afin d’assurer à long terme la conservation de la nature, des services écosystémiques et des valeurs culturelles qui lui sont associés ».
La présence d’un espace protégé peut impliquer des contraintes administratives et des règles particulières. La présence d’une aire protégée pourra également être vérifiée dans le plan local d’urbanisme ou dans un certificat d’urbanisme.
LE CERTIFICAT D’URBANISME : VOTRE DOCUMENT DE REFERENCE
Avant de se lancer dans un projet de construction, il est essentiel de bien connaître les différentes réglementations et restrictions applicables au terrain concerné. C’est précisément le rôle du certificat d’urbanisme : fournir une première lecture juridique du sol sur lequel on souhaite bâtir. Encore trop peu connu, ce document administratif peut pourtant éviter bien des mauvaises surprises.
- A quoi sert un certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est un document informatif délivré par l’administration, qui permet de connaître les droits à construire sur une parcelle. Pour un agriculteur, il est particulièrement utile pour :
- Vérifier si le terrain est constructible (et dans quelles conditions) ;
- Connaître les règles applicables (zonage du PLU, servitudes, taxes, etc.) ;
- Préparer un projet de construction agricole en toute sécurité, sans risquer un refus de permis pour cause de non-conformité.
Autrement dit, il ne remplace pas le permis de construire, mais il anticipe les règles que le permis devra respecter.
- Quels sont les types de certificats d’urbanisme ?
Il en existe deux types :
- Le certificat d’urbanisme d’information : il donne les règles générales applicables au terrain (zonage, servitudes, raccordement aux réseaux, etc.). C’est le plus basique.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel : il va plus loin. Il permet de savoir si un projet précis est réalisable sur la parcelle (par exemple : « Puis-je construire un hangar agricole ici ? »).
- Quelles informations contient-il ?
Le certificat d’urbanisme informe sur :
- La situation du terrain dans les documents d’urbanisme (PLU, carte communale…) ;
- Les servitudes d’utilité publique (canalisation, protection de monuments, etc.) ;
- Les règles de densité, d’implantation, de hauteur des bâtiments ;
- La présence ou non de réseaux (eau, électricité, assainissement) ;
- Les taxes et participations d’urbanisme applicables (taxe d’aménagement, etc.) ;
- Dans le cas du certificat opérationnel : une réponse claire sur la faisabilité du projet envisagé.
Ainsi, il fournit l’ensemble des règles à connaître préalablement au lancement du projet de construction d’un bâtiment agricole.
- Comment et où obtenir un certificat d’urbanisme ?
La demande s’effectue gratuitement auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain. Elle peut aussi être envoyée par Lettre recommandée ou en ligne sur le site de la commune si elle le propose.
Il faut remplir un formulaire administratif (CERFA n°13410*12), accompagné :
- D’un plan de situation du terrain,
- Et, pour le certificat opérationnel, d’une note décrivant le projet envisagé (type de bâtiment, activité agricole, etc.).
- Quelle est la durée de validité d’un certificat d’urbanisme ?
La durée de validité du CU est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d’une année, à condition d’en faire la demande au moins 2 mois avant l’expiration.
Durant cette période, en plus de fournir toutes les informations essentielles au projet, les règles mentionnées dans le certificat ne peuvent pas être modifiées contre le demandeur. Cela signifie que durant le délai de validité du CU, les règles d’urbanisme indiquées dans ce document restent valables, même en cas de modification du PLU. C’est une garantie juridique appréciable quand on engage des démarches de construction.
POUR RÉSUMER
QUESTIONS FRÉQUENTES SUR LA CONSTRUCTION DE BATIMENT AGRICOLE
Que faire si j'achète une ferme sans qu'un bâtiment agricole soit déclaré et n'ait fait l'objet d'autorisation ?
Si vous achetez une ferme avec un bâtiment agricole non déclaré et sans autorisation, il est important de vérifier sa situation auprès de la mairie. Dans certains cas, vous pouvez tenter de régulariser la construction en demandant un permis rétroactif ou une déclaration préalable. Cependant, si la régularisation est impossible, vous risquez une amende, voire une démolition. Pour sécuriser votre projet, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme afin de vous guider dans les démarches et protéger vos intérêts.
Est-il possible de contester ou de demander une modification des zonages ?
Il est possible de contester ou de demander la modification des zonages, selon les règles locales. Vous pouvez :
· Demander une révision du Plan Local d'Urbanisme (PLU) auprès de la mairie, si cela est justifié par un besoin spécifique.
· Contester un zonage par recours gracieux ou contentieux auprès de la commune ou du tribunal administratif.
· Participer à une consultation publique si prévue.
GASTON vous permet également de trouver un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme afin de vous accompagner dans vos démarches de contestation d’un PLU ou PLUI.
Qui peut déposer une demande de permis de construire ?
La demande d'autorisation peut être effectuée par les personnes physiques et morales, seules ou regroupées, y compris les entreprises, sociétés civiles, associations, collectivités territoriales et l'État.
Les demandeurs éligibles sont :
- Le ou les propriétaires du terrain, ou leur mandataire, chargé de les représenter et d’agir en leur nom.
- L’acquéreur du bien.
- L’entreprise autorisée par le propriétaire à réaliser les travaux.
- Toute personne en indivision, ou son mandataire, partageant la propriété d’un bien avec d’autres.
- Le syndic de copropriété, qu’il soit professionnel ou bénévole, ainsi que les copropriétaires.
- Le bénéficiaire d’une expropriation, tel qu’un service public, un établissement public ou une chambre de commerce.
SOURCES
Articles 123-1 et suivants du Code de l’urbanisme sur les plans locaux d’urbanisme
Articles L.411-69 et suivants du Code rural et de la pêche maritime sur les travaux du preneur et les indemnité de fin de bail
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